【天使投资找项目】万科、融创、碧桂园困于地产“围城”?

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地产商跨界智能制造、机械人餐饮、新零售和现代农业,但真实运营情形在财报中难觅踪影。

万科养猪、“无人驾驶”、融创拍影戏……地产商跨界的路数愈发清奇。

克日,融创、绿城、、万科等龙头房地产企业先后宣布2020年度业绩,财报大多披露其跨界转型、产业多元、结构生态的步骤。

在国家“房住不炒”的指挥棒下,市场调控政策趋紧,传统地产商们危急感深重——不借助优势寻找新时机,就会被市场加速镌汰。土地和金融盈利双双消逝的“后地产时代”,裸泳者将逐渐浮出水面。

地产商跨界早已不是新鲜事。曾经誓不做商业地产的万科,现在滑雪场、长租公寓、旅店度假等产业风生水起;碧桂园押注高科技营业,总裁莫斌示意“修建机械人和机械人餐厅预计明年盈利”;恒大则在新能源汽车、文化旅游、足球体育、消费金融等多领域纵横捭阖。

地产商们深知,产业转型既是时代的要求也是自救的出路。

地产商跨界的路数

地产商试图“逃离房地产”的动作已连续多年,一方面意在降杠杆、提高资金周转效率,另一方面更是追求第二增进曲线的活力。

事实证实,在科技属性的加持下,传统行业也能迸发新生、作育资源风口。上一个乐成“逆袭”的赛道,是新能源汽车。

碧桂园自2018年起便有心向“高科技”标签靠拢。

2018年7月,碧桂园博智林机械人项目启动建设,鼎力生长机械人产业,重点聚焦修建机械人研发、制造与应用。根据碧桂园董事局主席杨国强的设想,未来要以修建机械人取代大部门工地修建工人。由此,碧桂园可能成为全球第一家用机械人建屋子的公司,一时间舆论哗然。

“圈子里的偕行以为碧桂园都最先‘吊儿郎当’了,是不是快不行了?”碧桂园招聘司理方堃苦笑。2018年上旬,他收到上级下达的招募200位机械人领域高学历人才的通知,也以为“没听说过造机械人的房企,确实一时间摸不着头脑”,但照样“信托公司的决议自有原理”。

外界更是质疑不停。“博智林的产物研发大多停留在理论层面,形式大于意义,好比工地条件和修建机械人适用场景不匹配,机械人砌墙的也未免大材小用了。”一位不签字的行业人士示意。

最新财报显示,住手2020年12月31日,碧桂园已完成46款修建机械人的研发,其中已有18款在佛山顺德机械人谷和凤桐花园等跨越15个项目中开展试点应用,累计应用施工面积达80万平方米。碧桂园团体总裁莫斌示意:“今年下半年,修建机械人会逐步进入批量生产。”

除了修建之外,农业、餐饮也是碧桂园高科技营业重点结构的领域。

2020年1月,碧桂园旗下千玺机械人餐饮团体下的Foodom机械人中餐厅旗舰店,在广州珠江新城开业;2020年3月,碧桂园农业完成以3亿元对华大农业80%股权的收购,10月又宣布和互助打造万亩无人农场。

莫斌还在年报宣布会上示意,修建机械人和机械人餐厅有望在2022年实现周全盈利。

雷声大,雨点小

业绩,终究是地产商们思量的重点。

克而瑞地产研究宣布的2020年度房地产企业销售排行榜显示,按全口径销售金额排名,碧桂园以7888亿元位居榜首;恒大、万科、融创、保利排列2-5位,全口径销售额均跨越5000亿元。

以上龙头地产商的动向可谓是行业风向标,一举一动都备受业内关注。其中,不仅碧桂园在“吊儿郎当”的路上越走越远,万科、融创等地产商也纷纷做起“副业”。

万科在2020年3月正式确立了食物事业部,营业开展初期主要结构三大领域:生猪养殖、蔬菜莳植、企业餐饮。至此万科形成由8个事业部单元组成的新营业矩阵:外洋、印力、物流、教育、旅店与度假、长租公寓、万翼及食物。

融创三大“地产+”营业也在各自领域提升存在感:融创服务于2020年11月在联交所主板上市;融创文化围绕真人影戏、真人剧集、动画影戏、动画番剧、短视频5个赛道深化结构;融创文旅已进驻39座都会。

然而这些跨界营业大多都是 “雷声大、雨点小”,不管是智能制造、机械人餐饮,照样新零售和现代农业,运营情形在财报中都难觅踪影。

2020年财报显示,碧桂园整年总收入为4628.6亿元,同比下降4.7%,为2008年以来首次泛起年收入负增进的情形。

其中,传统房地产业为碧桂园孝顺超97%的收入——权益条约销售金额增进3.3%至5706.6亿元,条约销售面积约6733万平方米,同比增进8%。这也反证其第二曲线生长乏力,可见跨界转型营业远未到达能够为业绩分忧的水平。

融创、绿城和万科亦是云云。除去房地产开发及相关资产谋划营业和物业服务,2020年万科其他营业收入录得32.3亿元,仅占2020整年4004.5亿元营收的0.77%。只管同比增进近3成,和主营营业相比仍微不足道。

对此,亿欧EqualOcean接触到的地产圈内人士大多示意,头部房企跨界营业的战略意义大于现实产出,传统地产需要“拥抱科技”的标签为其开路,阻止往后把路越走越窄。

“要说房企靠科技属性在资源市场讲故事为时尚早,房企体量重大,科技转型只是和原有营业互补的实验,算不上什么大事。”有业内人士告诉亿欧EqualOcean。

针对克日引起热议的万科养猪一事,万科董事会主席郁亮的回应也印证了上述说法。他示意,万科养猪并不是由于“猪肥房地产瘦”,养猪是客户配套的一部门,是万科的一个小小实验。

地产商的远方

“着迷副业”的地产富翁们钻营的是远景,是“草蛇灰线、绵延千里”的恒久设计。

然而跨界营业尚未乐成,“三条红线”和“集中供地”两桶政策冷水已经泼向房地产主业,外界唱衰房地产的声量不停。“难上加难”的地产行业将幽静下去了吗?

谜底是否认的。

“‘三条红线’可以明白为地产行业的金融侧改造,从融资端口调控并限制行业杠杆。”韬晟咨询总司理何涛告诉亿欧EqualOcean,这是倒逼地产商从财政杠杆驱动的“规模扩张型”向稳健生长的“质量效益型”转变。

彭博剖析指出,未来地产商可能会通太过拆上市、配股和资产出售等方式去杠杆,同时追求通过表外欠债为合约销售增进提供资金。

其讲述显示,有11家地产商已于2020年上半年知足羁系机构对“三条红线”的要求,被允许有息欠债规模年增速不跨越15%,划分为万科、中外洋、、龙湖、龙光、新城、碧桂园、世茂、远洋、越秀和旭辉。

“三条红线”新规对地产行业的余震尚未消弭,克日关于河山自然资源部将针对住宅用地供应分类调控的新闻又风行一时。

据悉,包罗北上广深在内的天下22座主要都会将实行“两集中”三批次供地。“两集中”,即集中宣布出让通告、集中组织出让流动;整年分三批次集中统一宣布住宅用地的招拍挂通告并实行招拍挂出让流动,指导市场理性竞争。

何涛以为,与三条红线金融侧改造对应,集中供地实质上是对地产行业的供应侧改造,即从投资端口调控土地溢价,并最终影响房价。

两大改造政策已指明房地产行业的生长偏向:一方面,降低风险去杠杆、相符“三条红线”的房企,未来才气走得更远;另一方面,“集中供地”将利好实力强的头部房企,对中小房企来说,融资难度和融资风险都将显著提升。

土地盈利和金融盈利消逝后,行业集中度势必加速提升。强者恒强,头部房企在顺应外部环境转变上显然更有优势。跨界,只是其前瞻战略中的一颗棋子。

写在最后

重压之下的房地产行业犹如“围城”,外面的人想进来,内里的人想出去。

近年来,腾讯、京东、美团、、B站等互联网公司热衷买地,豪掷百亿盖楼俨然互联网大厂标配,地产公司一再出让名下效益不济的物业楼宇的新闻与之形成鲜明对照。

克而瑞地产研究剖析,新型城镇化仍将是房地产行业最大的制度盈利。“十四五”时期常住人口城镇化率仍有约4个的增进空间,约5600万人将由农村迁徙至城镇,继续给房地产市场提供需求支持。

如碧桂园2020年财报中所说——中国的城镇化另有很长的路要走,人民对幸福生涯的追求不会变。云云看来,智能制造、机械人餐饮、新零售、现代农业都是在为这个最终目的服务。莫斌示意,中国新型城镇化提供了广漠的生长空间,碧桂园仍看好四五六线能级都会的未来生长。

与都会化相伴相生的地产行业是时代巨潮中的一朵浪花,站在云端思索是他们自始至终的姿态。

致谢

因篇幅限制未能将所有内容附上,但谢谢多位专业人士在本文写作历程中提供了异常有价值的看法及厚实案例,稀奇致谢(排名不分先后):

前厦门万科管培生文小鹿(假名)、韬晟咨询总司理何涛、恒大营销团队员工陈夏涵、某上市房企投资拓展部总监褚晖(假名),以及多位碧桂园新营业条线内部人士。

参考资料:

1、《「一年只卖三次」的赢家与输家》,一勺言

2、《地产股整体大涨,资源市场也给“土地集中供应”政策投赞成票?》,地产人言

3、《营收乏力的碧桂园,能靠自嗨的高科技翻盘吗?》,深潜atom

4、《5193亿回款的碧桂园,未来将要往哪走?》,涛哥杂谈

5、《碧桂园2020年市占率真相》,一勺言

6、《行业透视 | 集中供地模式下,中小房企彻底凉了?》,克而瑞地产研究

7、《“三条红线”有望打破中国房地产行业融资的恶性循环》,彭博Bloomberg